Edificio Flipper

Vos que queres seguir informandote sobre lo que pasa en nuestro edificio, te esperamos en http://flippermdq.blogspot.com/ , mucho mas amigable,con encuestas, opiniones y un blog mucho mas completo!!!!.-

Ante la presencia de conflictos entre vecinos, es muy útil recurrir a la mediación antes de ejercer algún tipo de acción judicial. Es barato y muy simple. De esta manera se trata de que las partes en discordia intenten resolver el inconveniente mediante la palabra, mediados por un tercero ajeno al tema.

En el caso de la propiedad horizontal, frente a la aparición de diversos tipos de conflictos -mucho más comunes de lo que usualmente se cree- existe al alcance de todos la posibilidad de recurrir a una instancia previa al inicio de una acción de carácter judicial. Se trata de la mediación, que es un procedimiento de resolución de controversias muy extendido en el mundo actual y que, debido a su efectividad y bajo costo, también en nuestro país parece cobrar cada vez más fuerza.

Cuando los legisladores, hace ya más de medio siglo sancionaron la Ley 13.512 de propiedad horizontal, no previeron que con el tiempo se incorporarían al régimen de la ley distintos tipos de construcciones, como por ejemplo: locales de una galería, cocheras, amarras, countries, barrios privados o dos unidades o más en un mismo terreno, que tienen los mismos porcentuales y no pueden resolverse las cuestiones por mayoría, como tampoco se imaginaron los conflictos que traerían aparejados, la convivencia, tales como ruidos molestos, filtraciones de agua, utilización de espacios comunes, servidumbres de ventilación, de paso, de iluminación, pago de expensas.

Según el recientemente inaugurado Centro de Mediación del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, la ley contempla, para ciertos casos, que sea el Juez el que debe resolverlos, pero si existen otros métodos de resolución de conflictos, como lo es la mediación ¿por qué no recurrir a ella?

La mediación es un proceso de negociación asistida, voluntario confidencial y económico en tiempo y dinero, en el que las partes, con ayuda de un tercero neutral que no participa en las decisiones, tratan de solucionar sus conflictos. Las partes negocian manteniendo el protagonismo- ayudadas por el mediador, quien dirige el proceso. El mediador está capacitado en las técnicas y herramientas para explorar los intereses y para así alcanzar una solución que satisfaga a las partes.

Sería útil incorporar en los Reglamentos de Copropiedad y Administración, una cláusula que contemple la instancia de la mediación como un primer paso para la resolución de conflictos y controversias. Y que en el caso de no llegar a un acuerdo a través de este procedimiento, entonces si recurrir a los Tribunales Civiles.

Así, este Centro de Mediación a pesar de su reciente creación ya ha atendido 60 casos. Incluso, ya comenzó con sus actividades de capacitación, a través de los cursos, talleres y seminarios para aquellos profesionales que decidan especializarse en Mediación, y constituirse en auxiliar de la administración de justicia.

Esta institución tiene una tabla de los honorarios por cada monto de litigio en cuestión, para que el usuario sepa de antemano el dinero que va a necesitar si requiere de una mediación en un conflicto consorcial.

La sede central del Centro Institucional de Mediación del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires está ubicado en San Isidro, en Chacabuco 4743-2052/3629, tel. 0221412-1800, interno 1922. Mail: sanisidro@colescba.org.ar.

Pero hay más sedes en el interior de la provincia de Bs. As:
San Martín, tel. 4752-6132/4713-0333 y correo: sanmartin@colescba.org.ar;
Azul, tel. (02281) 432998 y correo: azul@colescba.org.ar;
Junín, tel. (022362) 432509 y correo: junin@colescba.org.ar;
Mar del Plata, tel. (0223) 4936612/4916414 y correo: mardelplata@colescba.org.ar;
Mercedes, tel. (02324) 424738 y correo: mercedes@colescba.org.ar
Tandil, tel. (02293) 425734 y correo: tandil@colescba.org.ar

                                                    I

Consultará con los propietarios la elaboración de normas adecuadas de transparencia administrativa que incluyan el procedimiento para atribuir la realización de gastos, el pago bancario de expensas, etc., las cuales serán debatidas y consagradas por simple mayoría de los presentes en la primera asamblea que convoque, sea ordinaria o extraordinaria

II

Se apartará de su cargo cuando tenga la certeza de que más de la mitad de los propietarios del Consorcio que administra le ha retirado su confianza

Se apartará de su cargo cuando tenga la certeza de que más de la mitad de los propietarios del Consorcio que administra le ha retirado su confianza

III

Procurará en toda convocatoria a asamblea que la notificación a los propietarios sea fehaciente. En cada asamblea que se celebre, como primer punto del orden del día, luego de las formalidades de estilo, presentará a todo nuevo morador del edificio y a su familia, así sea propietario, inquilino o mero ocupante legítimo

Procurará en toda convocatoria a asamblea que la notificación a los propietarios sea fehaciente. En cada asamblea que se celebre, como primer punto del orden del día, luego de las formalidades de estilo, presentará a todo nuevo morador del edificio y a su familia, así sea propietario, inquilino o mero ocupante legítimo

IV

Llevará una lista permanentemente actualizada de la identidad y domicilio de los propietarios integrantes del Consorcio, exigiéndoles una copia simple del título de propiedad que los acredite como tales. En caso de negativa de alguno de ellos, deberá tramitar a su costa el correspondiente informe de dominio. También exigirá de los propietarios declarar la identidad de los moradores de sus respectivas unidades

Llevará una lista permanentemente actualizada de la identidad y domicilio de los propietarios integrantes del Consorcio, exigiéndoles una copia simple del título de propiedad que los acredite como tales. En caso de negativa de alguno de ellos, deberá tramitar a su costa el correspondiente informe de dominio. También exigirá de los propietarios declarar la identidad de los moradores de sus respectivas unidades

V

Invitará como oyentes sin voto a aquellos moradores del edificio que sufragan por los propietarios las expensas comunes, cuando se traten temas relativos a la administración y buen gobierno del Consorcio

Invitará como oyentes sin voto a aquellos moradores del edificio que sufragan por los propietarios las expensas comunes, cuando se traten temas relativos a la administración y buen gobierno del Consorcio

VI

Anualmente rendirá cuentas de su gestión, poniendo a disposición de los propietarios y/o los profesionales que ellos designen, toda la documentación respaldatoria de la misma a efectos de su examen, con no menos de quince días de antelación a la asamblea respectiva

Anualmente rendirá cuentas de su gestión, poniendo a disposición de los propietarios y/o los profesionales que ellos designen, toda la documentación respaldatoria de la misma a efectos de su examen, con no menos de quince días de antelación a la asamblea respectiva

VII

Fomentará el conocimiento mutuo de los propietarios, pudiendo a tal fin organizar encuentros y reuniones informales por motivos solidarios o de buena vecindad

Fomentará el conocimiento mutuo de los propietarios, pudiendo a tal fin organizar encuentros y reuniones informales por motivos solidarios o de buena vecindad

VIII

Deberá proveer, en la medida en que lo permitan sus posibilidades, un local adecuado y digno para la celebración de las asambleas

Deberá proveer, en la medida en que lo permitan sus posibilidades, un local adecuado y digno para la celebración de las asambleas

IX

En ningún caso y salvo expresa comisión de la asamblea realizará préstamos al Consorcio que administra

En ningún caso y salvo expresa comisión de la asamblea realizará préstamos al Consorcio que administra

X

En ningún caso ejercerá la administración particular de alguno de los propietarios integrantes del consorcio que administra.

En ningún caso ejercerá la administración particular de alguno de los propietarios integrantes del consorcio que administra.

A propósito de los cuestionados Convenios Colectivos de Trabajo de los Encargados de Consorcios, desde la Fundación Liga del Consorcista creemos oportuno formular algunas aclaraciones, pues no todos los que luchamos por hacer más justo el sistema de Propiedad Horizontal compartimos las mismas aspiraciones ni metodologías.

Estamos quienes creemos que la propia aplicación del sistema de Convenios Colectivos de Trabajo en el ámbito de la Propiedad Horizontal es injusta y pervierte los principios del derecho laboral. Pero también existe una pléyade de asociaciones que no centran su crítica en los fundamentos del sistema en sí mismo, sino más bien en quiénes lo componen.

Dicho en otras palabras, en este último caso, la crítica consiste en una cuestión circunstancial: no deben sentarse a la mesa de negociaciones los actuales representantes, sino que deben ser otros más representativos. Y, claro está que cada una de esas entidades se propone a sí misma como más representativa, queriendo desplazar a las demás, incluidas las que actualmente se sientan en las paritarias a nombre de los consorcios.

La posición adoptada por nuestra Fundación es clara: Hoy se hace imprescindible revisar la corriente jurisprudencial vigente en materia de Propiedad Horizontal y volver a interpretar la fuente auténtica de la ley 13512, que es indudablemente su texto, a fin de evitar ciertos graves abusos a que han dado lugar sus veinte escuetos artículos a través del tiempo. Hoy, a más de cincuenta años de su sanción, se hace patente la extrema vulnerabilidad jurídica frente a terceros que sufren los propietarios de esos "edificios compartidos". En especial, frente al poderoso Gremio Único de su personal de Encargados.

Para superar la orfandad legal que sufren esos conglomerados de vecinos, hoy tratados como si fuesen empresas o asociaciones con finalidades propias, hemos elaborado dos propuestas concretas que pueden ser consultadas en nuestra página web: www.ligadelconsorcista.org. Se trata de un Proyecto de Reformas a la ley de fondo 13512 y un Proyecto alternativo y transitorio de Protección a la Integridad Económica de los Consorcios.

Por otra parte, la reciente visita del Dr. Osvaldo Loisi, presidente de nuestra Institución, al Dr. Norberto Ciaravino, Jefe de Gabinete del Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, tuvo por objeto hacer conocer a las autoridades la profunda preocupación de la población que vive o trabaja en Consorcios. Especialmente de los jubilados y pensionados, ante los constantes aumentos de expensas motivados por incrementos salariales del personal del sector, originados en los Convenios Colectivos.

Ahora bien, quien no haya leído nuestro proyecto de reformas a la ley de fondo, puede llegar a confundirse y creer que la Liga del Consorcista quiere sentarse en la mesa de negociaciones paritarias, cometiendo de esta forma un grosero error de juicio. Nosotros no representamos intereses. Sólo defendemos derechos, proponiendo reformas que propendan al mejoramiento del sistema. Trabajamos en pos de nuestro objetivo desde hace más de diez años, siendo la primera institución en Argentina creada con la específica finalidad de defender los derechos de los consorcistas.

Creemos que esta distinción resulta necesaria a fin de comprender cabalmente las posturas y qué está en juego en cada una de ellas.

Si cambiamos a Juan por Pedro, manteniendo intacta la estructura del sistema de paritarias, siempre existirá, agazapada, la duda cruel que se nos presentará a cada instante: ¿Será el reemplazante mejor que el reemplazado?

La Liga del Consorcista simplemente plantea problemas, ofrece soluciones y defiende razones, no intereses de grupo. Al respecto, invitamos, públicamente, desde este prestigioso medio periodístico, a dialogar, lúcida y desapasionadamente, sobre los problemas serios que crean las Paritarias, los cuales, brevemente, podrían plantearse así:

Cualquier entidad con personería jurídica propia, ante una situación ruinosa originada en el aumento de sus costos, podría eventualmente apelar al cese de su actividad mediante la quiebra de su establecimiento. Es lo normal. Sin embargo, el Consorcio, no tiene capacidad legal para hacerlo. El edificio, salvo por vetustez o destrucción de más de sus dos terceras partes o por decisión unánime de todos sus integrantes, no puede desaparecer. El consorcio no puede pedir su propia quiebra, a diferencia de las empresas productoras de bienes o servicios, que sí pueden hacerlo.

En dichos casos extremos, todos y cada uno de los propietarios seguirán siendo responsables por las deudas del Consorcio insolvente en forma personal y solidaria, respondiendo cada uno de ellos con todos sus bienes, hasta que dichas deudas sean satisfechas en su totalidad. Esto no es normal en ninguna institución civil ni comercial del país. Sólo en los Consorcios.

Tampoco puede el consorcista, ante el supuesto desborde de sus deudas por expensas, desobligarse abandonando su propiedad, como podría hacerlo si integrara cualquier otro condominio. De ningún modo: será siempre responsable por todas las expensas debidas, hasta el fin de sus días y más allá de su muerte, pasando esas deudas a sus herederos en la medida de los bienes hereditarios que pueda dejarles.

Cualquier acreedor del Consorcio podrá, en resumen, perseguir a los propietarios haciendo ejecutar cualesquiera otros bienes de los que resultaran ser titulares. Y aunque éstos vendieran sus unidades, seguirían siendo, no obstante, responsables solidariamente con el comprador por aquellas deudas.

AHORA BIEN: SI CONSIDERAMOS QUE UNA PARTE IMPORTANTE DE LAS EXPENSAS DE CADA CONSORCIO SON DETERMINADAS POR PERSONAS AJENAS AL MISMO, QUE SE SIENTAN ALEGREMENTE A NEGOCIAR PARITARIAS, PODRÁ FÁCILMENTE ADVERTIRSE LA BRUTAL "ENCERRONA" Y LA SUMISIÓN INADMISIBLE QUE SUFRE LA POBLACIÓN DE PROPIETARIOS QUE VIVE O TRABAJA EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE TODO EL PAÍS.

Se hace difícil no advertir lo injusto y hasta denigrante del sistema, sean cuales fueren los argumentos que se esgriman para encontrarle algún tipo de justificación legal. EL HECHO DE QUE DOS PARTES NEGOCIEN ENTRE SÍ GENERANDO OBLIGACIONES A CARGO DE UN TERCERO, QUIEN LAS DEBERÁ ASUMIR PERSONALMENTE DE MANERA INELUDIBLE, ES ALGO QUE REPUGNA EL MÁS ELEMENTAL SENTIDO JURÍDICO EN CUALQUIER SOCIEDAD CIVILIZADA.

Un Consorcio no se funda por voluntad de un grupo de personas, sino por la decisión del dueño de un inmueble al que quiere dividir para venderlo separadamente. Por eso no puede ser tratado como una asociación, ni empresa, ni ONG, ni nada que lo diferencie de un simple "conglomerado de vecinos".

Es cierto, innegable y justo el derecho de los trabajadores a celebrar convenios colectivos de trabajo con sus empleadores. La Constitución Nacional lo consagra. Pero la solvencia absoluta e ineludible a que la ley condena a cada propietario de unidad funcional respecto del pago de sus expensas, constituye un obstáculo insalvable a la existencia de una representación tácita de los Consorcios a favor de terceros que puedan acrecentarlas, así sean esos terceros grupos de administradores o grupos de consorcistas.

De modo que, atento a la especial estructura jurídica que inviste la institución de la Propiedad Horizontal en nuestro país, el ejercicio del derecho gremial a concertar convenios colectivos con esos grupos de vecinos sólo puede concretarse, eventualmente, negociando con cada Consorcio en particular, o con representantes de cada uno de ellos expresamente comisionados al efecto.

Dra. Victoria Loisi Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal 4811-9836 / 4816-5111 (30/10/2006

La FEDERACION ARGENTINA DE CONSORCIOS que nuclea a las Asociaciones de Consorcistas y Propietarios sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512, intentó realizar una conferencia de prensa el 06.09.2006, cuando un violento grupo de inadaptados irrumpió con bombos, carteles insultantes y lanzando gases dentro de la Sala lo que provocó su suspensión.

Se encontraban presentes delegaciones de Tucumán, Mendoza, Córdoba y Mar del Plata, junto a casi todos los medios de prensa, por lo que los desmanes fueron transmitidos en directo por radio y televisión al País y el Mundo, con un nuevo espectáculo de apriete y patoterismo en apoyo de la sin-razón.

Agradecemos las continuadas adhesiones de apoyo a la tarea emprendida, recibida de Periodistas, ONGs, Cámaras y Asociaciones Nacionales y Provinciales, pero nos ha extrañado el silencio de las Autoridades Nacionales.

El vandalismo aquí expuesto nos ha demostrado que estamos en la senda correcta, en la defensa de los propietarios, que día a día comprueban como están destruyendo su único patrimonio, y que temen el remate de su propiedad.

Seguimos bregando, por el objetivo de ser únicos representantes de los Propietarios en las paritarias, donde se violan constantemente nuestros derechos, jugándose alegremente con nuestro techo y la seguridad de nuestras familias, en beneficio de una minoría privilegiada.

Nada mas cierto que contemplar como jubilados, inquilinos, parejas jóvenes advierten que las expensas siguen subiendo con un ritmo inflacionario superior a los sueldos y jubilaciones que van quedando retrasados.

Ponemos a consideraciòn de todos aquellos propietarios que  sientan que las expensas son excesivas y que la Administraciòn no Administra nada ,el texto tipo de una Carta Documento la cual debe ser enviada al Administrador para asi resguardarse ante posibles demandas contra el mismo y para deja ren claro que hay muchos que no estamos de acuerdo como se manejan los gastos, CUIDADO es a modo de ejemplo con lo cual recomendamos hacerla verificar por su propio abogado.-

En defensa de tus derechos!!!!...Mostrà tu desacuerdo!!!

Ciudad de ........., ......de .....................de 2006

En mi carácter de propietaria del departamento identificado con la letra .......del piso.......... del edificio de la calle Félix U. Camet 2309 de la Ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires, impugno la liquidación de expensas correspondiente al mes de......................... de 2006. Fundamento la misma en lo previsto en el artículo 8 de la ley 13.512.

Sin perjuicio del encuadre legal efectuado, es un ejercicio abusivo de su derecho pretender el cobro de la suma de $..........................(aca va el importe que recibiste en tu expensa) en concepto de expensas del mes de Junio de 2006 siendo que en el mes de Junio de 2005 aboné la suma de $...................... por el mismo concepto y que durante el año 2005 el gasto promedio fue de $ .......................... Se trata de un aumento muy superior al 100% y por ello, INACEPTABLE. En su carácter de representante legal del consorcio es su responsabilidad mantener en un adecuado nivel los gastos comunes y por ello lo intimo a que tome las medidas necesarias para que las expensas vuelvan a sus valores históricos. Caso contrario accionaré judicialmente.

El primer párrafo del artículo 8 de la ley 13.512 impone la obligación de abonar los gastos comunes del edificio en proporción al valor de cada unidad y Ud. en las liquidaciones enviadas no hace referencia al porcentaje del edificio que cada unidad representa. Por tal motivo, lo intimo a que incorpore ese dato fundamental para el cálculo del valor de las expensas comunes. Caso contrario accionaré judicialmente.

El segundo párrafo del artículo 8 de la ley 13.512 prevé la oposición en caso de que se pretenda efectuar sobre el edificio innovaciones de costo excesivo y ese debería ser nuestro caso en razón de que el convenio colectivo del SUTERH durante el año 2006 solo tuvo una leve variación y los honorarios de la administración, ninguna. Por lo expuesto lo intimo a que detenga la liquidación del gasto que provoca el aumento del valor de las expensas. Caso contrario accionaré judicialmente.

                                    Atentamente

 

 

 

La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata conjuntamente con el ARI elaboraron el borrador de un proyecto para modificar la Ley 13.512 Impulsan ampliar el derecho del propietario para accionar judicialmente contra el administrador que no cumple sus funciones Además, quieren que las asambleas sean obligatorias, que los encargados no puedan realizar trabajos fuera de los de su función y que se establezcan expensas uniformes.

[BPN-08/08/06] La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (Aprophmar) y el partido Afirmación por una República de Iguales (ARI), tal como lo habían adelantado a Pequeñas Noticias, terminaron de elaborar un proyecto conjunto para modificar la Ley 13.512.

Entre los puntos más salientes que impulsan, figuran que se amplíe el derecho del propietario para poder accionar judicialmente contra el administrador que ocasione perjuicios por su mala administración y que el consorcio pueda exigirle con su propuesta de administración, "su renuncia firmada, sin fecha, constando en el texto que al tratarse en la convocatoria de asamblea el punto ratificación y/o remoción del administrador y en decisión de la mayoría de los presentes, presenta su renuncia indeclinable al cargo".

Según AProPHMar, la ley deberá expresar un marco regulatorio común para todos los reglamentos de propiedad horizontal dentro del cual se agregarán las particularidades en cada edificio. Y no dejaron de resaltar que los reglamentos deberán confeccionarse definitivamente una vez que estén vendidas y escrituradas más de la mitad de las unidades funcionales.

"Visto la serie de anomalías, que para una buena convivencia de los propietarios en los consorcios plantea la obsolencia de la Ley Nº 13.512 que data del año 1948, presentamos este proyecto, susceptible de mejoras", destacaron el Sr. Miguel A. Fernández, secretario general de AProPHMar y el Arq. Carlos N. Herrera Roy, del ARI. Teniendo en cuenta esto, proponen modificar algunas cuestiones vinculadas puntualmente a las asambleas, los administradores, las expensas, las obras, servicios, seguros y a los encargados.

Un prestador de servicio

En uno de los puntos de su proyecto, exigen que se fije expresamente que el administrador debe ser considerado "un prestador de servicios profesionales comprendido en la Ley de Defensa del Consumidor [...] y que debe tener un seguro de caución a nombre del consorcio para el caso de una mala administración".

Advierten que las administraciones y las porterías no son hereditarias y que para reemplazarlas los postulantes tendrán que presentar al consejo de administración del consorcio antecedentes de servicio y conducta.

Por otra parte, quieren que esté totalmente prohibido que "los administradores presten cualquier tipo de financiación tanto a deudores atrasados en el pago de expensas como de descubierto que se produzca en la Cuenta Corriente del consorcio".

En caso de decidir la asamblea la confirmación por otro período o la remoción del administrador, se resolverá por mayoría simple de los presentes y en tanto haya cumplido su mandato de un año, sin anticipación previa y sin ningún tipo de indemnización por tratarse de un locador de servicio.

Por último, en relación a las administraciones, quieren que exista un libro de registro de firmas de copropietarios permanentemente actualizado y exhibido junto con el libro de actas al comienzo de todas las asambleas para que los consorcistas puedan verificar la autenticidad de las firmas presentadas por los apoderados. Según ellos, de esta forma podrán evitar el costoso y engorroso requisito de autenticar el poder ante escribano o ente gubernamental.

No mas "changas"

En su proyecto de ley, advierten que "está absolutamente prohibido a los encargados alquilar o vender unidades así como que presten servicio o cualquier tipo de trabajo fuera de los propios a su función, máxime en horas de sus tareas". No solo eso, consideran "un abuso y una falta total de moral y de ética que se abone al encargado el pago de horas extras estando en uso de licencia por un trabajo que no realiza".

Además, proponen que de "no dar cumplimiento a esta norma, los propietarios deberán comunicarlo al consejo de administración y éste al administrador quién, verificado el caso, deberá sancionarlo por un tiempo determinado, sin goce de remuneración".

Por otra parte, los edificios con vivienda para el encargado, deberán reglamentar los servicios de luz, gas, agua, impuestos, según el núcleo familiar de éste. Al mismo tiempo, el objetivo es establecer que cuando el encargado cumpla la edad reglamentaria deberá ser instado a jubilarse obligatoriamente.

Asambleas grabadas

Respecto de las asambleas, proponen que la participación de los propietarios sea obligatoria y que su conducción real sea por autoridades elegidas entre los propietarios y no por el administrador.

En cuanto a la periodicidad, apuntan a que las asambleas ordinarias se realicen dos veces por año y las extraordinarias cada vez que una situación así lo requiera. Éstas se realizarían dentro del edificio del consorcio a menos que una decisión mayoritaria paute lo contrario.

Según este borrador las asambleas serían grabadas "para excluir a los consejeros que desempeñan permanentemente el rol de defensores del administrador". La idea es que estas grabaciones las guarden los integrantes del consejo de administración.

Por otra parte, estos consejos de administración deberán estar integrados por ocupantes permanentes o bien por los propietarios de mayor antigüedad en el edificio. Conjuntamente con este consejo, los propietarios tendrán que realizar una reunión previa para consensuar el temario a debatir en la asamblea, incluyendo el balance, rendición de cuentas y la confirmación o remoción del administrador y el consejo de administración.

Liquidaciones uniformes

De aprobarse el proyecto que impulsan, existiría un modelo de liquidación de expensas uniforme conceptualmente para todos los consorcios. El objetivo es que se pauten los rubros y se anoten en forma clara y precisa para que los propietarios puedan entender claramente lo que se les cobra y por qué.

Obras con consultas

Durante las asambleas anuales, quieren que se vote por la continuidad o no de todos los proveedores de obras, servicios y seguros con sus inscripciones impositivas y sociales reglamentarias. De no ser así, el propietario podría negarse a abonar los comprobantes que no reúnan estos requisitos.

Asimismo, los presupuestos que se presenten, ya sean de propietarios o del administrador, serán abiertos simultáneamente para cada obra, servicio o seguro solicitado, en presencia de los integrantes del consejo de administración y los propietarios.

Todas las obras que se realicen y los servicios que se contraten deben ser de conocimiento previo de los propietarios. Los únicos presupuestos que podrán ser aprobados por el consejo de administración sin la intervención de una asamblea son aquellos que sean inferiores a 500 pesos.

Durante las asambleas anuales, quieren que se vote por la continuidad o no de todos los proveedores de obras, servicios y seguros con sus inscripciones impositivas y sociales reglamentarias. De no ser así, el propietario podría negarse a abonar los comprobantes que no reúnan estos requisitos.

Asimismo, los presupuestos que se presenten, ya sean de propietarios o del administrador, serán abiertos simultáneamente para cada obra, servicio o seguro solicitado, en presencia de los integrantes del consejo de administración y los propietarios.

Todas las obras que se realicen y los servicios que se contraten deben ser de conocimiento previo de los propietarios. Los únicos presupuestos que podrán ser aprobados por el consejo de administración sin la intervención de una asamblea son aquellos que sean inferiores a 500 pesos.

(www.pequeñasnoticias.com.ar)

Tal cual un grupo de vecinos lo anticipo en la Asamblea de este año (donde anticipabamos que las expensas se iban a ir por los aires) empezaron a llover las quejas de los propietarios.

Aparentemente segùn el administrador nadie se queja (lean notas anteriores en este blog y saquen sus conclusiones) pero resulta que a algunos miembros del Consejo de Administraciòn SÌ les llegan los reclamos,no serà que el famoso "divide y reinaras" se està imponiendo en la administraciòn al no poder juntarnos los vecinos????????........ummmmmmmm

Propietarios: no olvidemos que en la Asamblea es donde hay que plantear este tipo de cosas, agenden todos los meses el importe que les llega de expensas , asì en Enero podremos rebatir propuestas casi bochornosas sobre gastos que ni tendrian que existir en un edificio de 30 pisos y que se diluyen durante el año. Los esperamos en la proxima Asamblea asi de una vez por todas podremos lograr que nos "administren" y no ser solo unos simples "liquidadores de expensas".-

si amigos,en este mes de Agosto las expensas ( que tienen el mismo costo que si viviesemos en un Edificio MARAL con gimnasio y solarium......) llegaron en fecha , es mas, llegaron el dìa 29 de Julio!!!!!!!!....vamos no sean mal pensados, no van a creer que llegaron en fecha debido a que hay gente en el edifiicio de otros lugares (estan por las vacaciones de invierno.....) y que les quieren hacer creer que eso sì es buena Administracion de un consorcio.........por Diò (diria Carlos Saul) ..se entregaron antes para asi ahorrar en gastos de envios.....vamos che,no sean mal pensados!!!

 El administrador es un mandatario del consorcio y se rige por lo especificado en la materia de mandatos.-

- Ejecutar lo decidido en las asambleas

- Abonar los gastos comunes

- Ordenar la reparación o arreglo de las partes comunes 

- Llevar los libros exigidos por ley, asambleas, de órdenes etc.

- Llevar el registro de propietarios

- Citar a asamblea ordinaria una vez al año y enviar copias de balances

- Citar a asamblea extraordinaria 

- Certificar las deudas por expensas comunes

- Enviar copias de lo resuelto en asamblea 

- Custodiar los títulos del consorcio

- Representar al consorcio ante organismos públicos, privados y ante los tribunales

- Hacer cumplir el Reglamento

- Atender la queja de los copropietarios

- Inspeccionar los trabajos que se realicen en las unidades funcionales.

- Iniciar juicios a las unidades morosas

- No ser solo un simple liquidador de expensas....

- Comunicar al administrador cualquier cambio de domicilio en forma fehaciente

- Ejecutar las reparaciones a su cargo

- Permitir el ingreso para que se realicen reparaciones comunes

- Cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Propiedad y el Interno

- Pagar las expensas comunes

- Exigir la reparación de su unidad funcional cuando el origen del desperfecto sea común 

- A recibir en el domicilio que se denuncie las liquidaciones de expensas mensuales.

- Solicitar la exhibición de los gastos mensuales que efectúe el administrador a fin de controlarlos.- 

- A recibir copias de la asambleas que se realicen en el consorcio, aún habiendo estado presente.-

- A impugnar las liquidaciones mensuales de expensas-

- A impugnar las asambleas, siempre que no las haya consentido

- A solicitar asambleas extraordinarias, conforme lo normado por el Reglamento y a proponer puntos del orden del día

- A ser representado en las asambleas conforme lo establecido en Reglamento

- A tener voz y voto en las mismas

- A solicitar que sea respetado el reglamento y hacer denuncias al administrador para que sea cumplido

- A intimar al administrador para que haga cumplir al encargado sus tareas.

Por primera vez, se realizó una charla abierta entre la filial de UCRA Mar del Plata y la Cámara de Administradores de esa ciudad El 9 de junio, en la Biblioteca Municipal, coincidieron en la importancia de hacer una depuración de los malos administradores La presidenta de UCRA le solicitó a la cámara su compromiso para empezar a trabajar de manera conjunta y así lograr que se respete más a los consorcistas.

[BPN-04/07/06] "UCRA filial Mar del Plata pregunta por intermedio de sus asociados y la Cámara de Administradores responde", fue el título de la charla abierta que organizó la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) de la ciudad de Mar del Plata para debatir con el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Propiedad Horizontal de la provincia de Buenos Aires, Dr. Horacio Duhalde, y su vicepresidente, Sr. Manuel Lorenzo.

Durante el encuentro, el Sr. Lorenzo destacó a los consorcistas que el presidente de la cámara, hace algunos meses atrás, le propuso cambiar el rumbo de la entidad y hacer una depuración de los malos administradores. En este sentido, les advirtió: "aquellos que quedaron desplazados, [esta depuración] no les causó ninguna gracia".

El vicepresidente de la cámara resaltó la importancia de que los consorcistas conozcan cuáles son sus derechos para que de esta forma puedan hacerlos valer. Frente a esta propuesta, la presidenta de UCRA Mar del Plata, Sra. Ana María Huertas, subrayó que desde la entidad que ella preside están haciendo docencia con todos los socios.

Asimismo, la Sra. Huertas solicitó a las autoridades de la cámara su compromiso "para empezar a trabajar con la asociación para que así todos nos respeten. No es de desconocimiento de la cámara que hay muchos administradores malos que hacen lo que quieren y que toman a los consejos de administración y a los encargados para que estén de su lado".

Por último, subrayó que están dispuestos a "trabajar juntos como lo venimos haciendo desde hace un año" y celebró que "la cámara esté colaborando en sancionar a los administradores que no hacen las cosas bien".-

Durante el encuentro, el Sr. Lorenzo destacó a los consorcistas que el presidente de la cámara, hace algunos meses atrás, le propuso cambiar el rumbo de la entidad y hacer una depuración de los malos administradores. En este sentido, les advirtió: "aquellos que quedaron desplazados, [esta depuración] no les causó ninguna gracia".

Durante el encuentro, el Sr. Lorenzo destacó a los consorcistas que el presidente de la cámara, hace algunos meses atrás, le propuso cambiar el rumbo de la entidad y hacer una depuración de los malos administradores. En este sentido, les advirtió: "aquellos que quedaron desplazados, [esta depuración] no les causó ninguna gracia".

El vicepresidente de la cámara resaltó la importancia de que los consorcistas conozcan cuáles son sus derechos para que de esta forma puedan hacerlos valer. Frente a esta propuesta, la presidenta de UCRA Mar del Plata, Sra. Ana María Huertas, subrayó que desde la entidad que ella preside están haciendo docencia con todos los socios.

Asimismo, la Sra. Huertas solicitó a las autoridades de la cámara su compromiso "para empezar a trabajar con la asociación para que así todos nos respeten. No es de desconocimiento de la cámara que hay muchos administradores malos que hacen lo que quieren y que toman a los consejos de administración y a los encargados para que estén de su lado".

Por último, subrayó que están dispuestos a "trabajar juntos como lo venimos haciendo desde hace un año" y celebró que "la cámara esté colaborando en sancionar a los administradores que no hacen las cosas bien".-

Durante el encuentro, el Sr. Lorenzo destacó a los consorcistas que el presidente de la cámara, hace algunos meses atrás, le propuso cambiar el rumbo de la entidad y hacer una depuración de los malos administradores. En este sentido, les advirtió: "aquellos que quedaron desplazados, [esta depuración] no les causó ninguna gracia".

El vicepresidente de la cámara resaltó la importancia de que los consorcistas conozcan cuáles son sus derechos para que de esta forma puedan hacerlos valer. Frente a esta propuesta, la presidenta de UCRA Mar del Plata, Sra. Ana María Huertas, subrayó que desde la entidad que ella preside están haciendo docencia con todos los socios.

Asimismo, la Sra. Huertas solicitó a las autoridades de la cámara su compromiso "para empezar a trabajar con la asociación para que así todos nos respeten. No es de desconocimiento de la cámara que hay muchos administradores malos que hacen lo que quieren y que toman a los consejos de administración y a los encargados para que estén de su lado".

Por último, subrayó que están dispuestos a "trabajar juntos como lo venimos haciendo desde hace un año" y celebró que "la cámara esté colaborando en sancionar a los administradores que no hacen las cosas bien" (www.pequeñasnoticias.com.ar)

En mi carácter de Vicepresidente de CACCYC (Comisión Argentina de Consocios, Copropietarios y Consorcistas), recibo habitualmente a copropietarios que tienen conflictos con sus Administradores, o con sus encargados, o con el consejo de su edificio, que concurren para pedir asesoramiento o alguna orientación que le solucione los problemas.

Dentro de toda la gente que acude a hacia nosotros, se recibió a una persona que vino a exponernos cómo en el consorcio (en la zona de Caballito) donde ella vive solucionaron estos problemas, y consiguieron reducir el costo de las expensas, que quiero compartirlos con los lectores de Pequeñas Noticias.-

Las medidas tomadas fueron las siguientes:

1° Se optó por cambiar de Administrador, contratando al nuevo Administrador por el término de un año, obligándose el mismo a convocar a una asamblea, al vencimiento de ese período para que el consorcio decida si le renueva el mandato por otro término igual o de lo contrario será reemplazado. Es de destacar que con esta medida, en el supuesto de que el Administrador no convoque a la asamblea, automáticamente quedará sin mandato, sin necesidad de reunir un determinado quórum, por una parte, y por la otra se ve obligado a convocar a una asamblea, cosa que por lo general los Administradores son reticentes.-

2° Se indemnizó al encargado, que tenía una antigüedad de diez años, contratando una empresa externa, que suministra diariamente de Lunes a Domingo, de 8h. a 20h. el personal que realice las tareas que hacía el encargado (limpieza, recibo y distribución de correspondencia, retiro de residuos, atención a contratistas o proveedores, etc.)

3° Se alquiló el departamento que ocupaba el encargado, utilizando esa renta para amortizar los gastos que demandó indemnizar al encargado, una vez que fue cubierto este gasto, el cobro de este alquiler es un ingreso más para amortizar los gastos del edificio.-

4° Se nombró un consejo de Administración, integrado por tres copropietarias, (de sexo femenino) quienes supervisan la contratación de los distintos arreglos que se deben realizar, sin descuidar el control de la ejecución de los mismos.

5° El consorcio abrió una cuenta corriente bancaria con la autorización de giro de fondos en forma conjunta por las tres consorcistas integrantes del consejo de administración.

6° El último día de cada mes, el Administrador entrega al consejo, el borrador de la liquidación de expensas para su conformación, el que una vez conformado, le es devuelto para confeccionar las liquidaciones definitivas. Conjuntamente le es entregado un cheque por el monto total de los gastos para que realice los pagos correspondientes.-

Con este procedimiento, el consorcio consiguió, una vez que amortizó el gasto de la indemnización al encargado, una reducción del costo por expensas equivalente al 40%.-

(articulo extraido de pequeñasnoticias.com.ar y redactdo por el señor Bernardo Pollack ) Mayo 2006

En las fotos que se veran aqui se podra apreciar como quedò la pared que se utilizò para efectuar la prueba luego de prepararla durante 2 meses aprox. Ahora hay que esperar como reacciona para ver si es posible aplicar esta opciòn a todas las paredes del edificio.- Puede verse la evoluciòn del trabajo que se comenzo a principios de Mazo.-

Foto 1

Foto 2

Foto 3

Paso a paso vamos a publicar como va quedando la prueba que se efectùo sobre una de las paredes d ela terraza para ver como reacciona ante los elementos aplicados. Se preparò dicha pared, con la inestimable y desinteresada ayuda de Juan Carlos Labayen (2ºF) y Enrique Pietrella (1ºG) ambos designados por la Asamblea como parte de la Comisiòn encargada de seguir la evoluciòn de dicho arreglo, quienes aportaron sus conocimientos aplicando una tecnica de arreglo y distintos materiales para ver como evoluciona con el tiempo y ver asi si es una posibilidad cierta para ser aplicada a todo el contorno del edificio.-

Foto 1

Foto 2

Foto 3

Por medio de esta nota se reclama a la Administración una contestación a los puntos planteados el dia 20 de Marzo,  al no tener respuesta al dia 4/4 se presentó lo siguiente:

Sres Administracion
Hernando y Rodriguez

S / D

De nuestra consideraciòn:

En mi calidad de propietario y miembro del Consejo de Administración solicito se nos informe por escrito lo resuelto en lo referente a los distintos planteos elevados por este Consejo con relaciòn a los distintos presupuestos entregados el dia 20 de Marzo y que harian que el consorcio ahorre una considerable suma de dinero, ya sea mensual o sobre los distintos trabajos que todavia estan pendientes, a saber:

1) Respuesta al cambio de empresa que se encarga del mantenimiento del ascensor y que nos sale 46$ mas por mes.-

2)Respuesta al presupuesto conseguido a un valor de $1150 con relacion al trabajo a realizar en los cables y poleas del ascensor.-

3)Respuesta a la propuesta elevada o no al Sr. Encargado con referencia a la pintura de la cochera.-

4)Respuesta a la solcitud del Sr. D'arco con referencia a que la Administraciòn solicite presupuesto a una persona idonea para el arreglo de la terraza del edificio.-

Todos estos puntos son en referencia a lo hablado el dia 20 de Marzo,pero al margen de esto solicitamos saber si se cumplio con lo resuelto en la Asamblea en referencia a la colocaciòn de un medidor para el control electrico del Encargado del edificio. Asimismo solicitamos informe a que se deben los arreglos efectuados en el mes de Marzo en los deptos 3º E y 3º F ya que estamos notando que mes a mes se estan haciendo arreglos en deptos.de los cuales desconocemos el origen de los mismos.-

Ademas le informamos que en todo el sector del 1er. piso se siente un fuerte olor a gas desde hace dias y de a ratos,por lo tanto solicitamos se tomen urgentes medidas de control de los deptos. de ese piso para saber si existe
fuga o perdida de algun caño antes que suceda una tragedia.-

Por ultimo solicitamos se notifique a quien corresponda que por favor las luces de la cochera, durante el dia,permanezcan apagadas (al igual que la tortuga ubicada en la terraza la cual el Domingo a las 14hs. se hallaba
encendida sin sentido).-

Todos estos puntos como veran solo haran que el Consorcio obtenga una mejor economia y que ademas redundara en un mejor mantenimiento del mismo ya que estamos viendo que corremos una carrera contra el deterioro y la cual en este momento estamos perdiendo.

Mar del Plata, 4 de Abril de 2006.-

D'arco Luis (Consejo de Administración)

Proyecto de Ley de la Liga del Consorcista de Proteccion de la Integridad Economica de los Consorcios de Propiedad Horizontal.

Clikear en este Link:

http://www.ligadelconsorcista.org/proyecto_loisi_proteccion_integridad_consorcios.pdf

 

UCRA Mar del Plata

No tengo miedo

La presidenta de la filial Mar del Plata de la Unión de Consorcistas de la República Argentina, Sra. Ana María Huertas, advirtió que muchos administradores ni son profesionales ni conocen el reglamento del consorcio En una entrevista exclusiva a Pequeñas Noticias, destacó que el principal problema en la ciudad es la falta de claridad en la liquidación de expensas Consideró que mucha gente, por miedo, no se anima a participar.

[BPN-10/01/06] "Yo creo que el balance de este año es positivo, quizá no todo lo quisiéramos pero hace muy poquito que empezamos a trabajar y no somos muchos", destacó la presidenta de la filial Mar del Plata de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), Sra. Ana María Huertas, en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias en Buenos Aires.

Durante el transcurso de la larga charla que este medio realizó con la Sra. Huertas y su esposo, el Sr. Federico César Planes, reflexionó sobre todo lo realizado por la filial de UCRA en Mar del Plata y consideró que la gente tiene miedo a participar: "hay mucha gente mayor que no se quiere comprometer, no se animan y esperan que otros lo hagan. Sin embargo es muy importante que empiecen a animarse". Y agregó: "ahora empezaron a participar un poco más y los administradores con nosotros están más calmos. Encontramos un espacio y saben que estamos trabajando bien".

La Sra. Huertas subrayó que el problema más importante es la falta de claridad en las expensas: "Este es un tema frecuente. Además, si los propietarios le preguntan a su administrador en general éste no les da explicaciones. Nosotros estamos luchando para tratar de que le expliquen un poco mejor".

Señaló que la gente "no entiende las expensas ni sabe cómo está compuesto el sueldo del encargado. La falta de claridad en las liquidaciones trae muchos problemas de comprensión por parte de los consorcistas".

Asimismo, advirtió que en Mar del Plata la Cámara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires (CAPBA) es la única entidad de su tipo que hay en Mar del plata. Explicó que ésta los nuclea a todos y que no quieren que UCRA Mar del Plata le enseñe a la gente cuáles son sus derechos.

Por otra parte, informó que Defensa del Consumidor de esa localidad les deriva los consorcistas que tiene inquietudes sobre temas relacionados con sus edificios y que UCRA es la que se encarga de asesorarlos y resolver sus consultas: "nos mandan la gente. Ellos quieren que la asesoremos, que les demos consejos sobre sus problemas. El consorcista quiere que uno esté con ellos".

Adelantó que en estos momentos están realizando todas las gestiones necesarias para poder contar con profesionales idóneos que puedan brindar sus servicios a los propietarios. Aunque destacó que "en Mar del Plata no hay muchos abogados que entiendan de Propiedad Horizontal".

"Muchos administradores no son profesionales en lo que hacen", advirtió y cree que "que debería haber más control... No me tiro contra el administrador, pero si yo fuera administradora preferiría tener un buen consejo de administración que me controle porque eso me puede ayudar. Ahora si yo no hago bien las cosas voy a querer tener un consejo de administración que esté de mi lado, que no controle nada y, por supuesto, que el encargado también este de mi parte".

De cara al 2006

La Sra. Huertas recordó que esa joven filial surgió el 14 de junio del año pasado con el objetivo de "tener a alguien que nos represente y que nos defienda. En esta ciudad los consorcistas estamos totalmente desamparados". Resaltó que "la misión es poder enseñar, explicar y que la gente entienda y se vaya capacitando sobre cómo deben defender sus derechos y exigir que se cumplan".

Por otra parte, señaló que en estos momentos están tratando de "conseguir un lugar físico donde poder realizar nuestras reuniones y no tener que pagar un alquiler como vinimos haciendo hasta ahora".

Por último, sostuvo que van a continuar con las charlas que vinieron realizando durante todo el 2005: "los temas más importantes del 2006 van a ser principalmente las expensas sobre todo cómo se conforma la deuda de las expensas. También desarrollaremos todo lo que sea asesoramiento de profesionales para que la gente pueda hacernos preguntas"

(www.pequenasnoticias.com.ar)

Cuando el faltante del tacho de basura cumplia su 6to.  mes de desaparecido (robado) se decidieron a reponerlo.............lastima que la gente del primer piso tuvo que esperar 6 meses para su reposiciòn.....( a pesar del pedido al admnistrador en varias oportunidades)

mas vale tarde.........